不動產高峰論壇產官學獻策－wwer4563221的部落格

中國時報【文╱黃繡鳳】

第四屆台中市不動產高峰論壇於10月29日假逢甲大學舉行，關於馬總統宣示的落實土地正義以市價徵收補償部分，中國土地改革協會理事長王進祥、估價師全聯會理事長陳諶，以及張金鶚、莊孟翰教授一致認為，需用機關除考量發動徵收的正當性及必要性之外，「市價」的認定方式最好借重不動產估價師的專業，才能解決需地、徵收、查估的公平性。

此次不動產高峰論壇主要探討「如何改革不動產稅制與徵收補償機制」和「實價登錄真能掌握市價與健全房市」兩大議題，與會的產官學，共同獻策與建言。

政治大學地政系特聘教授張金鶚首先指出，立法院本會期要盡速通過地政三法，即平均地權條例、不動產經紀業管理條例及地政士法，讓不動產交易不僅應實價登錄，更要以「完全揭露」的方式來健全台灣房市。

他從實價登錄、實價揭露及實價課稅等三個面向來分析，強調政府不能只做「半套」，應全面讓不動產交易資訊透明化。張金鶚表示，實價揭露並不會涉及個人隱私權的問題，因此，不動產交易不僅要實價登錄，也應以個案方式揭露。

至於針對實價課稅，他認為不但要掌握不動產交易的現價，也要掌握前一手、後一手的交易價格。至於實價課稅是否可行，端視政府的配套措施是否嚴謹，與政府的決心而定。他說，美國房地產交易資訊網站不但提供民眾查詢特定不動產的歷次交易價格紀錄，也做為課徵財產稅及所得稅的基礎。

他也鼓勵政府應善用不動產估價師制度，評估各區域或區段不動產的合理價格，仿照德國經驗來協助查核、驗證登錄價格的真實性，相信將有助於未來的稅制改革及落實租稅公平。

至於中國土地改革協會理事長王進祥也強調，應借重不動產估價師之角色，因為「實價登錄」需要時間建立健全與完整之不動產交易資料庫，按台灣現行房屋數量近800萬戶，全年交易量約40萬件計，每年房屋交易數量僅占約5%，相當於要20年後才能建構100%的實價登錄體系。

他說，現行盲點在於政府無從在20、30年內完成每一房屋之實價登錄，因此如何杜絕假契約、假價格，如何協助國稅機關查逃漏稅及不同之房屋相互間價格、還原或成本分析予以確定其實價，仍待不動產估價師之介入評估，始能解決爭議。

再者「實價課稅」之盲點，現行不動產交易之買賣契約私契（債權）與公定契約（物權）日期與價格，尚未能有效規範為一致性，如何分離房價與地價？如何明顯杜絕契約價格之不當與房價、地價之不當分離？都可參照會計師簽證制度，建構特定避稅情事或價差時，由不動產估價師輔以查核簽證機制。